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Ein prüfender Blick auf die Nebenkosten lohnt sich. (Foto: iStock/sturt)
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Die Nebenkosten im Blick

Die Nebenkosten sind ein großer Posten auf der Ausgabenseite von Shopping-Centern und Retailern. Deshalb lohnt es sich, bei der Abrechnung zweimal hinzusehen. „Bei den Nebenkosten läuft ziemlich viel falsch. Mehr als 50 Prozent der Abrechnungen sind fehlerhaft“, meint Christian Korsinek, Vertriebsleiter und Prokurist des Stuttgarter Unternehmens Seybold Filialmanagement. Korsinek hat gut 20 Jahre Erfahrung im Filialmanagement, er war als Filialkoordinator eines internationalen Textilkonzerns auf Mieterseite tätig, und er hat auch auf der Vermieterseite gearbeitet. Seine Firma hat seit dem Jahr 2007 rund 20.000 Nebenkostenabrechnungen geprüft. Laut Korsinek hat seine Firma ihren Kunden insgesamt Einsparungen im Millionenbereich ermöglicht. Korsinek: „Jede Nebenkostenabrechnung birgt ein hohes Fehlerpotenzial. Da muss man alles kritisch hinterfragen – von der ersten bis zur letzten Position.“

Natürlich müsse man wissen, wo es sich lohnt, den sprichwörtlichen Hebel anzusetzen, um Verbesserungen zu erzielen. Abgaben zur Grundsteuer beispielsweise seien für eine kritische Hinterfragung wenig relevant, sie werden eins zu eins „durchgereicht“ und sind anhand des Grundsteuerbescheids leicht zu überprüfen. „Interessanter ist da der Blick auf den Bereich der Managementkosten“, sagt Korsinek. „Hier sind oft die höchsten Posten auszumachen.“

Wenn die Mieter nicht kritisch sind, werden die Vermieter auch nicht verstärkt auf die Ausgaben achten.
Christian Korsinek
Vertriebsleiter und Prokurist, Seybold Filialmanagement

Die Verwaltung gilt als Kostentreiber in deutschen Shopping-Centern. Laut einer aktuellen Untersuchung des in Darmstadt ansässigen Unternehmens ADH Deutschland, das in Kooperation mit dem Heidelberger Institut für Projektmethodik und Systemdienstleistungen (IPS) entstand, machen Objektverwaltung und Centermanagement mit 47 Prozent den größten Teil der Betriebskosten aus.

Benchmarking

Für ihre „Analyse der Nebenkosten in Einkaufszentren“ („ANKE“) haben ADH und IPS die Betriebskosten von in Größe und Lage ähnlichen Centern verglichen. Die Ergebnisse sollen dazu beitragen, „Orientierung, Transparenz und Wettbewerb in der Center-Landschaft“ zu fördern. Aus diesem Grund soll der Betriebskostenspiegel erweitert und jährlich aktualisiert werden. „Mit steigender Fallzahl lassen sich Auswertungstiefe und Nutzen des Benchmarkings ausweiten“, heißt es dazu bei ADH.

Daten sorgen für Vergleichbarkeit. Das weiß man auch beim Stuttgarter Unternehmen Seybold. Im Kostenartenkatalog des firmeneigenen Computersystems sind inzwischen zehntausende Datensätze gespeichert – und mit jeder weiteren Nebenkostenüberprüfung wächst die Datenbasis. So kann der Rechner Unstimmigkeiten in Kostenstrukturen automatisiert aufspüren. „Bei Widersprüchen, also wenn eine Kostenposition aus dem Rahmen fällt, etwa bei verhältnismäßig hohen Reinigungskosten, geht bei uns sofort eine Warnlampe an“, erklärt Christian Korsinek. „Dann wissen wir, dass es sich lohnt, an dieser Stelle genauer hinzusehen.“Ein gründliches Betriebskostenmanagement zeige, so die Erfahrung bei Seybold, dass rund 10 Prozent der den Mietern in Rechnung gestellten Nebenkostenpositionen angreifbar sind. Mieter könnten in vielen Fällen bis zu 25 Prozent der abgerechneten Zahlungen zurückfordern. „Abhängig von der Fläche kommen da schnell sechsstellige Beträge zusammen“, so Korsinek, „und ein Fehler, den ich in diesem Jahr finde, führt zu weiterer Ersparnis in den Folgejahren“.

Korsinek beobachtet, dass Mieter die Betriebskosten verstärkt als Stellschraube wahrnehmen, an der es sich lohnt zu drehen. „Die Online-Konkurrenz nimmt zu, Umsätze im stationären Handel gehen zurück, Frequenzen in den Filialen sinken – da kann es sich kein Filialist erlauben, Kostenpositionen unhinterfragt zu lassen“, so seine Philosophie.

Alle sollen profitieren

Sämtliche Kostenblöcke müssten stets hinsichtlich ihrer Wirtschaftlichkeit hinterfragt werden. Und dies noch aus einem weiteren Grund: „Wenn die Mieter nicht kritisch sind, werden die Vermieter auch nicht verstärkt auf die Ausgaben achtgeben“. Das Ziel sei daher eine Situation, von der sowohl Mieter als auch Vermieter profitieren. Wenn es gelänge, die Nebenkosten zu optimieren, sei der Mieter wirtschaftlich besser gestellt – und der Eigentümer könne sich für seine Handelsimmobilie einen Wettbewerbsvorteil in der Region verschaffen, so Korsineks Argumentation.

„Mieter und Betreiber sitzen in einem Boot“, sagt auch Thomas Rupp, Geschäftsführer der für den „ANKE“-Report verantwortlichen ADH Deutschland. „Wirtschaftliches, transparentes und faires Center-Management können eine Win-Win-Situation für alle Beteiligten erzeugen.“

Rupp hebt dazu noch ein weiteres Ergebnis der „ANKE“-Studie hervor: „Mit zunehmender technischer Ausstattung und zunehmendem Alter der Objekte steigen die Kosten für Wartung und Stromversorgung signifikant.“ In die Jahre gekommene Fahrtreppen, Klimatechnik, Aufzüge – diese und weitere Faktoren seien Kostentreiber. Die technische Optimierung bzw. Modernisierung eines Gebäudes böte trotz initialer Kosten viele Möglichkeiten, den Ertrag zu steigern.

Weitere Informationen: Öffnet externen Link in neuem Fensterwww.seybold-fm.com und Öffnet externen Link in neuem Fensterwww.adh.immo

Foto (1): Stock/sturti