• Warenhausfusion, Boulevard-Portfolio und „das Schloss“ – trotz Top-Transaktionen sinkt das umgesetzte Handelsimmobilienvolumen um 10 % gegenüber dem Vorjahr
  • Fachmarktzentren (4,0 %) erstmals mit geringerer Spitzenrendite als Shopping-Center (4,2%)
  • Für 2019 steigende Renditen, sinkende Preise und leichter Rückgang des Transaktionsvolumens prognostiziert

Transaktionsanzahl und -volumen

Die Anlageklasse konnte mit einem Marktanteil von rund 21,5 % am Gesamtgewerbetransaktionsvolumen ihren zweiten Platz hinter dem Büroimmobiliensegment verteidigen, jedoch mit dem niedrigsten prozentualen Anteil im aktuellen Zyklus. Durchschnittlich lag dieser in den vergangenen fünf Jahren bei 26 %. Gründe für diese Entwicklung sind die gesunkene Transaktionsanzahl und eine stärkere Zurückhaltung der Investoren.

Insgesamt waren Geschäftshäuser mit einem Anteil von 41 % am Handelsimmobilien-Transaktionsvolumen das umsatzstärkste Teilsegment. Aufgrund der Fusion von Karstadt und Kaufhof, die einen Umsatz von 1,84 Mrd. Euro ausmachte, rangierten Kauf-/Warenhäuser mit 17,5 % auf dem 2. Platz, gefolgt von Fachmarktzentren (16 %) und Shopping-Centern (11 %). Neben Kauf-/Warenhäusern (+ 88 %) waren Geschäftshäuser mit 5,33 Mrd. Euro zudem das einzige Teilsegment, welches gegenüber dem Vorjahr zulegen konnte (+3 %).

Weniger Dynamik 2018

„Erwartungsgemäß konnte 2018 nicht an die Dynamik des Vorjahres anknüpfen. Auf Preisebene konnten dennoch sehr gute Ergebnisse erzielt werden, wenn die Einzelhandelsimmobilien präzise auf das Anlageprofil des jeweiligen Investors zugeschnitten waren. Als Kriterien nannte Jörg Krechky, Director und Head of Retail Investment Germany bei Savills, Berlin als Standort, langfristig gesicherte Lebensmittelmittelanker sowie geringere Textilanteile im Branchenmix.

„Die anhaltende Diskussion um disruptive Veränderungen im Einzelhandel hat dazu geführt, dass Investoren deutlich mehr Zeit für die Ankaufsprüfung aufwenden und detailliertere Analysen im Hinblick auf die Zukunftsfähigkeit der Einzelstandorte erstellen“, ergänzt Jennifer Güleryüz, Consultant Research bei Savills.

Spitzenrenditen

Die Spitzenrendite für Shopping-Center lagen in den letzten Monaten bei 3,9 %, ist in den vergangenen drei Monaten jedoch um 30 Basispunkte auf 4,2 % angestiegen. Die Spitzenrendite für Fachmarktzentren gab hingegen um 20 Basispunkte nach und liegt mit 4,0 % nun erstmals unter der für Shopping-Center. Geschäftshäuser in den Top-7-Märkten gaben im gleichen Zeitraum um 10 Basispunkte auf 3,0 % nach.

Käufergruppen

Insgesamt stammt mit 65 % der Großteil der Käufer aus Deutschland (Fünf-Jahres-Durchschnitt: 54 %). Immobilien AGs/REITs und Offene Spezialfonds gehörten mit jeweils 16 % bzw. 12 % ebenso zu den wichtigsten Verkäufergruppen. Mit 46 % zeichneten auch auf Verkäuferseite nationale Anleger für den Großteil der Abschlüsse verantwortlich, Investoren aus Nordamerika rangieren mit 33 % dicht dahinter, was jedoch der Warenhausfusion geschuldet ist.

Prognose 2019

Savills prognostiziert, dass 2019 mehr internationales Kapital nach Deutschland fließen wird und die damit einhergehenden Renditeanforderungen zu einem zunehmenden Interesse an Immobilien mit Wertsteigerungspotenzial führen.