Retail u. Real Estate: Schicksalsgemeinschaft oder Einzelkämpfer?

Die Corona-Pandemie und ihre Auswirkungen stellen die Wirtschaft vor große Herausforderungen. Schweren Schaden nahm dabei der stationäre Einzelhandel. Und am Umsatz der Händler hängen unmittelbar die Mieteinnahmen der Betreiber und Eigentümer von Handelsimmobilien. „ Vermieter und Mieter sind eine Schicksalsgemeinschaft“, sagte Dr. Andreas Mattner, Präsident des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA) auf einer gemeinsamen Pressekonferenz mit dem Handelsverband Deutschland (HDE) Ende Mai.

Die beiden Verbände stellten gemeinsam einen Verhaltenskodex bei Mietfragen vor. „Mit dem jetzt vorgelegten Verhaltenskodex wird dem Umstand Rechnung getragen, dass ein uneingeschränktes Festhalten an den vereinbarten Mietverträgen angesichts der bestehenden Ausnahmesituation unangemessen wäre und den Vertragsparteien nicht zugemutet werden kann“, hieß es. Es ging um eine angemessene Risikoverteilung. Konkret: um die Reduzierung des Mietzinses, um die angeschlagenen Händler mit der Last der Corona-Folgen nicht alleine zu lassen. Und für die Immobilienwirtschaft ging es darum, ihre Standorte zu sichern.

Der Verhaltenskodex der beiden großen Verbände hat hier einen Weg aufgezeichnet, der für beide Branchen gangbar erscheint. Wo es um die Laufzeit-Verlängerung von Mietverträgen geht, soll es erneut Gespräche geben. Für die Zeit des Lockdown einigten sich die Beteiligten auf eine Mietreduzierung von 50 Prozent als Richtschur und eine geringere Minderung für die Monate danach.

Gemeinsames Interesse

Immobilienklima stürzt ab
Foto: Institut der deutschen Wirtschaft

„Der Verhaltenskodex, mit dem sich die Immobilienwirtschaft und der Einzelhandel auf eine Handlungsempfehlung mit dem Ziel einer angemessenen Risikoverteilung und damit einer Mietreduzierung von im Regelfall 50 Prozent in den gewerblichen Mietverhältnissen einigen konnten, ist von großem Wert“, sagte HDE-Präsident Josef Sanktjohanser. Der Klageweg als Alternative sei kein geeignetes Mittel, um auf die „historische“ Krise zu reagieren und würde keinem Akteur weiterhelfen. „Handel und Immobilienwirtschaft haben ein gemeinsames Interesse an zukunftsfähigen Innenstädten. Bis zu einer gerichtlichen Klärung würden diese voraussichtlich veröden und die Attraktivität der Gewerbeimmobilien empfindlich leiden“, so Sanktjohnser weiter.

Auch der German Council of Shopping Places (GCSP) wurde aktiv und legte ebenfalls Verhaltensregeln für die schwierigen Fragen zu den Mietverträgen vor. Diesen Code of Conduct formulierten Vertreter des Handels und der Handelsimmobilien-Branche, die im GCSP organisiert sind, gemeinsam als Leitfaden für die Zusammenarbeit in der Krise. „Die wichtigste Voraussetzung bei allen Mitwirkenden war die übereinstimmende Überzeugung, dass wir jetzt keine Zeit haben, uns in juristischen Positionen zu vergraben, um dann in einigen Jahren vor dem BGH zu hören, ob der § 313 BGB gilt oder nicht“, stellte Harald Ortner, Vorstand des GCSP, fest und erklärte weiter: „Alle wissen doch, dass die massiven Auswirkungen der Corona-Krise von keiner Seite verschuldet werden und wir nur gemeinsam deren Folgen bewältigen können.“ Beim § 313 BGB geht es um die Geschäftsgrundlage im Vertragsrecht. In Hinblick auf Corona geht es darum, ob durch den Lockdown die Geschäftsgrundlage der Händler noch gegeben ist.

Der Code of Conduct wurde konzipiert als Leitfaden, um die Verhaltensregeln zwischen Vermieter und Mieter für den akuten Zeitraum der Krise und der nachfolgenden Wiederanlaufphase zu definieren. „Es sind Handlungsempfehlungen, zu denen sich beide Parteien bekennen können. Das Ziel ist ein fairer und partnerschaftlicher Umgang auf Augenhöhe, um eine ausgewogene Lastenteilung zu erreichen“, so Ortner.

Einseitige Maßnahmen

Das Bekenntnis, einen gemeinsamen Weg aus der Krise finden zu wollen, schien auch dringend notwendig. Zu Beginn der Maßnahmen gegen die Corona-Pandemie kündigten große Handelsunternehmen früh und vor allem einseitig an, Mieten nicht länger zahlen zu wollen. Dazu zählte etwa die schwedische Modekette H&M, die ihre Vermieter kurzerhand darüber informierte, dass die Mietzahlungen ausgesetzt würden; das Unternehmen betreibt gut 450 Standorte in Deutschland. Auch Deutschlands größte Elektronik-Fachmarktkette, Media Markt Saturn, beschritt diesen Weg. Deichmann gesellte sich ebenfalls zu den Händlern, die lieber keine Miete zahlen wollten; das Unternehmen betreibt allein in Deutschland rund 1.500 Filialen. Und auch der Sportartikel-Hersteller Adidas ließ verlautbaren, dass die Mieten ausgesetzt werden sollten. Die Aufzählung ließe sich fortsetzen, da viele größere Einzelhändler ähnliche Schritte umsetzen wollten oder zumindest prüfen ließen.

Das von der IPH entwickelte Mieter-Cockpit beleuchtet, wie wichtig aus strategischer Sicht der jeweilige Mieter für ein Objekt ist.
Foto: BBE - IPH

Die einseitigen Maßnahmen riefen schnell öffentliche Kritik hervor – nicht zuletzt, weil es vielen dieser Händler vor der Krise wirtschaftlich mehr als gut ging. Adidas etwa erzielte 2019 einen Umsatz von 23,6 Mrd. Euro und verbuchte einen Gewinn von knapp 2 Mrd. Euro – Rekordwerte für den Konzern. So wurde vielfach zum Boykott der Marke aufgerufen, und der Konzern lenkte ein. „Die Entscheidung, von Vermieter(innen) unserer Läden die Stundung der Miete für April zu verlangen, wurde von vielen von Ihnen als unsolidarisch empfunden“, hieß es in einem Schreiben des Unternehmens. „Wir haben unseren Vermieter(innen) die Miete für April bezahlt. Fairness und Teamgeist sind seit jeher eng mit Adidas verknüpft und sollen es auch bleiben.“

Wie eine Kooperation in der Mietenfrage zwischen Mietern und Vermietern im Einzelhandel aussehen kann, zeigt das Modell der IPH Handelsimmobilien. „Im März und April ist kaum ein Tag vergangen, an dem unsere Kollegen aus dem Vermietungsteam oder den Beratungsobjekten nicht Schreiben von den Mietern auf den Tisch bekommen haben, wo teils erhebliche Mietminderungen gefordert wurden“, so IPH-Geschäftsführer Lars Jähnichen bei einem Webinar des „Handelsblatt“ zur Zukunft der Handelsimmobilie. „Wie ist darauf zu reagieren? In welchem Objekt und bei welchem Mieter ist ein Nachlass gerechtfertigt? Wenn ja, in welcher Höhe, nach welchen objektiven Kriterien? Wie stelle ich mich auf, dass ich dem Mieter A erklären kann, dass ich ihm einen Mietnachlass gewährt habe, aber Mieter B vielleicht einen höheren?“, so beschreibt der IPH-Chef die Fragen, die man in seinem Unternehmen stellte.

Scoring-Modell

Die IPH hat deswegen in den ersten Wochen der Krise nach einem objektiven und einheitlichen Maßstab gesucht. „Mit allen Kollegen aus dem Firmenverbund haben wir daran hart gearbeitet“, so Jähnichen. Zum Firmenverbund gehört neben dem Immobilienmanagement-Unternehmen IPH noch die Handelsberatung BBE und die E-Commerce-Beratungsfirma Elaboratum. Dabei konnte auf die Erfahrung aus dem Management von rund 20 Shopping-Centern mit rund. 1.400 Mietverträgen zurückgegriffen werden.

„Wir haben ein ‚Mieter-Cockpit‘ und einen Miet-Simulator entwickelt, in dem die wirtschaftlichen Implikationen der Krise gut gerechnet werden können“, erklärte Jähnichen. Es geht um Sicherheit für beide Beteiligten: für den Mieter, was die Kosten angeht und für den Vermieter, was die Erträge angeht. Auch Eigen- oder Fremdkapitalgeber sollen von dem Modell profitieren. Laut Jähnichen sollen so „die richtigen Mieter gestützt, aber niemandem gutes Geld hinterhergeworfen“ werden.

Die „strategische Bedeutung“ des Mieters beurteilt die IPH dabei anhand der Kriterien Relevanz, Ersetzbarkeit, Wirtschaftlichkeit und Marktstärke. Die Relevanz bildet ab, wie wichtig der Mieter für das Objekt ist. Die Ersetzbarkeit zeigt auf, ob sich aus derselben Branche andere Mieter akquirieren lassen und wie ein Mieter ersetzt werden kann. Die Wirtschaftlichkeit bildet ab, wie sich der Mieter wirtschaftlich im Objekt entwickelt hat. Die Marktstärke beurteilt, wie der Mieter auf dem gesamten Markt aufgestellt ist– nicht nur im Objekt. „Aus diesen vier Punkten bewerten wir jeden Mieter methodengleich“, so Jähnichen. „Am Ende des Tages kommt hier ein Scoring-Modell heraus.“

Die wirtschaftliche Seite des Mietverhältnisses beurteilt die IPH mithilfe des Miet-Simulators. Berücksichtigt werden dort die Umsätze aus dem Jahr 2019 sowie Prognosen für 2020 und 2021.

Lasten verteilen

„Umsatz ist aber nicht Rendite“, so Jähnichen. Also werden auch die Höhe des Rohertrages sowie beispielsweise Personalkosten berücksichtigt. So wird ein Deckungsbeitrag vor der Krise, während der Krise und nach der Krise ermittelt. Fordert ein Mieter nun, dass seine Miete gemindert oder erlassen wird, wird auf Basis der Daten ermittelt, wie hoch eine „Schadensbeteiligung“ des Vermieters wäre. Die Lasten sollten „plausibel“, gleichmäßig und fair verteilt werden. „Betrachten Sie die Mietverhältnisse daher zuerst strategisch und dann wirtschaftlich“, rät der IPH-Mann.

Trotz dieser Ansätze und Initiativen bleibt die Mietenfrage äußerst komplex und birgt weiterhin Konfliktpotenzial. „Nach wie vor liegen vor allem die Kernbranchen der Innenstädte wie beispielsweise der Bekleidungshandel weit unter ihren normalen Umsätzen. Viele Handelsunternehmen können deshalb ihre Mietzahlungen nicht in voller Höhe leisten“, sagte HDE-Hauptgeschäftsführer Stefan Genth der Deutschen Presseagentur. Kritisiert wird, dass viele Vermieter nicht bereit seien, Anpassungen der Miethöhe zu vereinbaren, zu häufig würden lediglich Stundungen angeboten. „Das hilft den Händlern aber auf Dauer nicht weiter, sondern verschiebt die Probleme nur in die Zukunft“, so Genth.

Die andere Seite ist, dass gerade große Handelsketten häufig ebenfalls weiterhin einseitig agieren. Das „Handelsblatt“ titelte Ende Juni: „Große Ketten bringen mit Zahlungsstopps die Vermieter in Schwierigkeiten.“ Den Schaden für die Immobilienwirtschaft zeigt auch der Immobilienstimmungsindex des ZIA und des Instituts der deutschen Wirtschaft in Köln. Dort gaben alle befragten Handelsimmobilien-Unternehmen an, dass sie von Mietstundungen betroffen seien, ein Viertel davon stark. Letztendlich wird es tatsächlich darauf angekommen, dass Handel und Immobilienwirtschaft gemeinsam eine Lösung finden, um durch die Krise zu kommen.