EHI Shopping-Center Report 2025: Shopping-Center als Ausflugsziel

„Revitalisierungen von Shopping-Centern sorgen dafür, dass diese relevant für die Lebenswelt der Menschen bleiben“, erklärt Lena Knopf, EHI-Expertin und Autorin des Shopping-Center-Reports. „Insofern ist deutlich mehr Bewegung im Markt als man beim reinen Blick auf die Anzahl der Center vermuten könnte.“

Die Anzahl der Shopping-Center in Deutschland ist mit 506 unverändert im Vergleich zum Vorjahr. Das entspricht einer Gesamtfläche von ca. 16,7 Mio. bzw. einer Retail-Mietfläche von ca. 13 Mio. qm. Statistisch gesehen kommen rund 167.000 Menschen auf ein Center oder rund 500 Kund:innen auf 100 qm Shopping-Center-Fläche.

Branchenmix in Shopping-Centern
Foto: EHI

Revitalisierung auf breiter Fläche

Im Jahr 2024 wurden Revitalisierungen in elf Shopping-Centern vollendet – weitere 38 Center befinden sich aktuell in einer Revitalisierung. Hintergründe, Art und Umfang der getroffenen Maßnahmen sind dabei verschieden und reichen beispielsweise von kompletten Neupositionierungen wie im Loop5 bis hin zur Neukonzeptionierung von Teilflächen wie in der Huma St. Augustin. In einigen Fällen ist eine Komprimierung der Retail-Fläche zugunsten anderer Nutzungen wie Büros oder Arztpraxen geplant wie im Boulevard Berlin oder im Rheinpark Center Neuss. Auch energetische Modernisierungen stehen weit ob auf der Prioritätenliste. In vielen Fällen spielen verschiedene Freizeitangebote und Gastronomie eine besondere Rolle.

Mehr Erlebnis, mehr Gastronomie

Bei Revitalisierungsmaßnahmen wird immer die Positionierung des Shopping-Centers überprüft und ggf. angepasst. Oft rücken Freizeit-Aspekte mehr in den Fokus, teilweise werden Center zum Ausflugsziel für Familienaktivitäten. In das Loop5 in Weiterstadt wurden u.a. Wasserspielplatz, Karussell, Rutschenturm, Kletterpark und Freefall-Tower sowie ein neuer Foodcourt integriert. Das Rhein-Neckar-Zentrum verfügt seit der Revitalisierung über ein neues Restaurant mit Außengastronomie, eine Trampolinhalle und eine Indoor-Skydiving-Anlage. Gastronomie gewinnt in vielen Centern an Bedeutung, was z.B. die Rooftop-Bar „Glorious Garden“ im fünften Obergeschoss des Lago in Konstanz zeigt. Rund 12 Prozent der insgesamt 26.513 Mietverhältnisse in allen Shopping-Centern zusammen sind der Branche Gastronomie zugeordnet.

Top-20 Mieter in Shopping-Centern
Foto: EHI

Innenstadtlage dominiert Neuentwicklungen

Insgesamt befinden sich 47 Prozent der Center in Innenstadtlagen, 38 Prozent in Stadtteilen und 15 Prozent liegen in Stadtrandlagen bzw. auf der Grünen Wiese. Letztere Standorte stammen häufig aus den 90er Jahren, spielen heute bei Projektentwicklungen aber kaum noch eine Rolle. Schaut man nur auf die 48 Centerneueröffnungen der vergangenen zehn Jahre, liegen diese zu zwei Dritteln in den Innenstädten und zu etwa einem Drittel in Stadtteilen.

Filialisten im Wandel

Es gibt weiterhin sieben Vertriebslinien, die über mehr als 200 Filialen in Shopping-Centern verfügen; die Reihenfolge der Top Drei bestehend aus Deichmann (288 Filialen in Centern), Ernsting’s Family (257) und dm-Drogeriemarkt (233) ist unverändert. Danach haben sich ein paar Verschiebungen ergeben. So haben o2 mit 218 Filialen (- 15 im Vergleich zum Vorjahr) und Vodafone mit 215 Geschäften (- 8) ihre Filialnetze in Shopping-Centern etwas ausgedünnt, befinden sich aber weiterhin unter den Top Ten. Douglas (- 5) ist knapp nicht mehr in den Top 20 vertreten, Depot nach der Insolvenz und starker Ausdünnung des Filialnetzes ebenfalls nicht mehr. Die zwei Neuzugänge Tedi (+ 14 Filialen) und Woolworth (+ 27 Filialen) legen ein intensives Tempo bei der Expansion (nicht nur) in Shopping-Centern vor.