Exakte Vermessung des Mietraumes
Sehr wichtig: eine genaue Größenermittlung der Grundfläche aller anzumietenden Räume, beispielsweise auf Basis der DIN 277, sowie die Aufzählung aller zugehörigen Objekte und Nebenräume, z. B. Lagerräume oder Keller. Da zum Vertragsgegenstand ausschließlich die im Vertrag beschriebenen Räume gehören, sollten diese vollständig aufgeführt sein. Empfehlenswert ist deshalb, eine Skizze der Räumlichkeiten mit deutlicher Kennzeichnung einzubeziehen. So lassen sich spätere Streitigkeiten vermeiden.
Betriebszweck bestimmen
Auch die Nutzungsweise sollte vertraglich festgehalten werden. Der jeweilige Zweck muss im Mietvertrag festgeschrieben und rechtlich abgesichert sein. Mieter:innen sind verpflichtet, die Nutzungsänderung eigenständig beim zuständigen Bauamt zu beantragen. Vermieter:innen sind in jedem Fall dafür verantwortlich, sicherzustellen, dass der anzumietende Raum für die vorgesehene Nutzung geeignet ist. Sie haften somit auch dann, wenn der Vertrag besagt, dass die mietende Partei für alle notwendigen Genehmigungen zum Betrieb des Gewerbes verantwortlich ist und die vermietende Partei keine Haftung für die Voraussetzungen eines ordnungsgemäßen Betriebs übernimmt.
Laufzeit und Kündigungsfristen
Gewerbemietverträge sind in ihrer Laufzeit frei vereinbar und können befristet oder unbefristet abgeschlossen werden. So endet das Mietverhältnis bei Verträgen mit fester Laufzeit zum vereinbarten Zeitpunkt, ohne dass es einer Kündigung bedarf – es sei denn, es wurden Vereinbarungen über eine automatische Verlängerung getroffen. Ein unbefristetes Mietverhältnis muss hingegen innerhalb der vertraglich abgemachten Frist gekündigt werden.
Ohne Vereinbarung einer Kündigungsfrist sind Geschäftsräume gemäß der gesetzlichen Kündigungsfrist von sechs Monaten nach § 580a II BGB zu kündigen. Außerordentliche Kündigungen sind nur aus wichtigem Grund möglich, wie eine Zerrüttungskündigung aufgrund schwerwiegender Vertragsverstöße oder geschäftsschädigender Äußerungen der Vermieter:in.
Miethöhe fair verhandeln
Auch für Miethöhen bestehen keine festen Vorgaben. Mieterschutz für Gewerbetreibende, Mietpreisbindungen oder Begrenzungen auf örtliche Vergleichsmieten wie beim Wohnraum gibt es kaum. Allerdings existiert ein Schutz gegen Mietwucher: Mietpreisüberhöhungen liegen gemäß § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes vor, wenn die örtliche Marktmiete um mehr als 20 Prozent überschritten wird und eine Ausbeutung der Zwangslage vorliegt.
Passende Objekte finden
Interessenten können Firmen zu Rate ziehen, die bei Verhandlungen unterstützen, bei der Objektsuche hinsichtlich der Eignung der Immobilie behilflich sind und die Planung und Durchführung von Umbau- und Gestaltungsmaßnahmen übernehmen.
Der Autor Heinz-Jürgen Dohrmann ist Geschäftsführer der Figo GmbH, Full-Service-Dienstleister im Bereich der Gewerbearchitektur mit Spezialisierung u. a. auf die Umsetzung von Retail-Flächen.
