Herr Jähnichen, der Strukturwandel im stationären Einzelhandel und mit ihm in den Shopping-Centern hat bereits vor Corona begonnen. Hat die Pandemie hier nun nochmal als Beschleuniger gewirkt, gerade in Bezug auf das Thema Revitalisierung?

Ja, auf jeden Fall. Wenn man die strukturbedingten Veränderungen des Einzelhandels von den pandemiebedingten differenziert, dann sehen wir unter dem Strich ganz klar, dass während Corona der Anteil im E-Commerce von Fashion, Schuhen oder von Unterhaltungselektronik von 30 Prozent auf über 40 Prozent angestiegen ist. Wir erwarten in diesen Branchen im Jahr 2030 einen Online-Anteil von über 50 Prozent. Das bedeutet, dass die Händler jetzt noch intensiver die jeweiligen Standorte prüfen. Und wenn wir uns anschauen, wer in der Dekade vor Corona Umsatzanteile hinzugewonnen und wer Umsätze verloren hat, dann sehen wir eine ganz klare Polarisierung des Markts. Esprit, Gerry Weber, Bonita und andere haben erhebliche Umsatzeinbußen zu verzeichnen, wohingegen preisaggressive Konzepte wie TK Maxx, Primark oder die Inditex-Gruppe deutlich dazugewonnen haben. Was wir auch feststellen konnten ist, dass das Luxussegment im gleichen Zeitraum fast 75 Prozent Umsatz hinzugewonnen hat. Eine Folge dieser Polarisierung ist, dass die Flächennachfrage vieler Konzepte in Shopping-Centern als auch auf der Highstreet künftig deutlich geringer ausfallen wird. Nur an wenigen Standorten wird es daher möglich sein, dass ein Refurbishment allein aus dem Handel heraus entwickelt wird. Häufig werden Alternativnutzungen relevant sein, die Handelsnutzungen ersetzen.

„Das Gerber“ – bisher ein Mix aus Shops, Gastronomie und Nahversorgung

„Das Gerber“ – bisher ein Mix aus Shops, Gastronomie und Nahversorgung
Foto: Gerber

Corona hat aber nicht nur den Handel getroffen, sondern auch andere Bereiche, wie etwa die Hotelbranche…

Richtig. Die Assetklasse Hotel ist auch von Corona betroffen. Aktuell integrieren wir im Einkaufszentrum „Das Gerber“ in Stuttgart ein Hotel und einen Co-Working-Anbieter. Die entsprechenden Verträge sind vor der Pandemie unterzeichnet worden. Allerdings denken wir, dass auch heutzutage Betreiber an diesem Standort ein großes Interesse hätten, da ein-fach der entsprechende Bedarf gegeben ist. Gleiches gilt für die Co-Working-Flächen.

Letztendlich wird es eine Frage sein, passende Konzepte für den jeweiligen Standort zu finden…

Ganz genau, wir untersuchen stets sehr genau, welche Nutzung an welchem Standort funktioniert. Die Positionierung eines Objekts bildet die Grundlage für das jeweilige Vermietungskonzept. An einem Standort integrieren wir gerade eine Outlet-Mall in ein bestehendes Shopping-Center. Der Standort ist wegen seiner Lage, dem sehr guten Einzugsgebiet, der verkehrlichen Erschließung mit Tram und zwei Autobahnen sowie der hohen Objektqualität geradezu prädestiniert für eine Outlet-Mall. Hinzu kommt, dass wir in Deutschland im europäischen Vergleich eine klare Unterversorgung an Outlet- Flächen haben und viele Mietpartner die Expansion hierzulande forcieren.

Um welches Objekt handelt es sich genau?

Es ist die Huma Shoppingwelt in Sankt Augustin bei Bonn.

Können Sie einmal kurz erklären, warum dort eine Neupositionierung notwendig war?

Die Huma Shoppingwelt hat in den vergangenen Jahren bereits vielfach ihre Gestalt verändert

Die Huma Shoppingwelt hat in den vergangenen Jahren bereits vielfach ihre Gestalt verändert
Foto: Jost Hurler Beteiligung und Verwaltung/Sandra Seifen Fotografie

Die Huma Shoppingwelt ist ein über Jahrzehnte bewährter Einzelhandelsstandort in der Metropolregion Köln-Bonn. Bereits in der dritten Generation ist er in den Köpfen der rechtsrheinischen Bevölkerung fest verankert. Zwischen 2013 und 2017 ist dieses Shopping-Center in zwei Bauabschnitten abgerissen und komplett neu erstellt worden. Sehr gut funktioniert die Nah- und die Grundversorgung, allerdings konnte sich die Huma Shoppingwelt nach der Wiedereröffnung nicht als der besondere Fashion-Standort in der Region etablieren. Die Folge waren etliche Leerstände. Im letzten Herbst haben wir das Objekt mit unseren Teams von der BBE und der IPH intensiv analysiert, eine Positionierung erarbeitet und daraus ein Vermietungskonzept erstellt, dessen Kern eine hybride Mall bildet: Auf der einen Ebene Nahversorgung, auf der nächsten ein klassisches Shopping-Center und auf der dritten eine Outlet-Mall. Damit werden die Stärken des Objekts klar gestärkt und gezielt erweitert.

Das müssen Sie bitte näher erklären!

Der Standort ist etabliert und hat unter anderem mit JD Sports, TK Maxx, Schulze als Multilabler und H&M einen sehr guten Mieterbesatz, auf dem wir aufbauen können. Über zwei Autobahnen sind die Großstädte Bonn und Köln in zehn bzw. 20 Minuten erreichbar, eine Straßenbahn aus Bonn hält direkt vor der Huma Shoppingwelt. Zwei Millionen Menschen erreichen das Outlet in 30 Minuten und 5,6 Millionen in 60 Minuten. Diese Qualitäten haben schon viele Outlet-Mieter überzeugt. So gelingt es uns, für unsereHändler eine deutlich größere, fashion-affine Zielgruppe zu erschließen, da das Angebot einzigartig in der Region ist.

Häufiger kommt bei Fragen der Neupositionierung von Shopping-Centern allerdings der Gedanke auf, dass es sich hier um Lösungen nach dem Schema F handelt. Aber haben solche Ansätze zukünftig noch eine Chance?

Lösungen, die individuell auf den jeweiligen Standort zugeschnitten sind, werden zukünftig das Einzige sein, was funktioniert. Standardlösungen verbieten sich.

Ein Beispiel für Standardlösungen scheinen aktuell Fitnessstudios und Ähnliches zu sein…

Exakt. Es kann nicht nach dem Prinzip funktionieren, dass ich schlecht angebundene 2.000 Quadratmeter im Obergeschoss habe, die nur mit dem Fahrstuhl zu erreichen sind, und jetzt einfach ein paar Fitnessstudio-Betreiber anrufe, wenn diese Nutzung nicht zum Gesamtobjekt passt. Das ist nicht Sinn der Übung. Zwar hat man dann vielleicht kurzfristig die Fläche vermietet, aber keinen nachhaltigen Mehrwert für die Immobilie geschaffen. Ganz wichtig ist es für uns, dass die Synergien zwischen den vorhandenen Mietern erkannt und gezielt genutzt werden.

Bei der Huma Shoppingwelt entstehen Synergien zwischen dem bereits vorhandenen Fashion-Besatz und dem Outlet-Konzept. Wie sieht es beim „Das Gerber“ mit dem Hotel aus?

Demnächst bereichert auch ein Hotel das Einkaufszentrum „Das Gerber“.

Demnächst bereichert auch ein Hotel das Einkaufszentrum „Das Gerber“.
Foto: Gerber

Beim „Das Gerber“ ergeben die Themen Hotel und Co-Working absolut Sinn. Im Gerber-Viertel in Stuttgart fehlt schlichtweg ein gutes Hotel. Zudem verfügt „Das Gerber“ über ein wirklich gutes gastronomisches Angebot, unter anderem mit der Brauerei Rothaus, aber auch anderen besonderen Mietern. Hotel, Co-Working und Gastronomie werden sich perfekt ergänzen. Damit bietet das neue Hotel nicht nur für diesen Stadtteil Stuttgarts, sondern gerade auch für die Mieter des Gerber erhebliche Vorteile – eine gelungene Symbiose. Diesen Anspruch verfolgen wir bei einem jeden Konzept, das wir erstellen.

Revitalisierung war bereits vor Corona das entscheidende Thema für Shopping-Center. Neben der Beschleunigung bestehender Entwicklungen, haben Sie noch andere Veränderungen durch die Pandemie feststellen können?

Mit den von Ihnen angesprochenen Entwicklungen im Einzelhandel verändern sich auch unsere Innenstädte rasant. Das hat gravierende Folgen, insbesondere für die Highstreet- Immobilien. Bis ca. 2017 kannten die Mieten auf der Highstreet nur eine Richtung, Handelsflächen konnten nicht groß genug sein. In guten Lagen waren drei bis vier Handelsebenen vollkommen normal. Das schaut heute anders aus. In letzter Zeit erhalten wir viele Anfragen für die Erarbeitung von Nachnutzungskonzepten von Eigentümern, die in der Highstreet investiert sind. Denn in vielen Fällen ist es alles andere als trivial, die passende und wirtschaftlich sinnvolle Nachnutzung in den Obergeschossen von Highstreet- Immobilien zu finden. Hier sind heutzutage Analyse, Kreativität und das notwendige Netzwerk in den Mietermarkt hinein notwendiger denn je.

Das Interview führte David Huth.

Konzept-Entwickler: Lars Jähnichen

Lars Jähnichen hat mehr als 20 Jahre Berufserfahrung im Bereich großer Einzelhandelsimmobilien. Bis 2016, also vor seiner jetzigen Tätigkeit bei IPH Handelsimmobilien, arbeitete der studierte Wirtschaftsingenieur bei Unibail Rodamco Germany als Geschäftsführer für das Assetmanagement. Dort war er zuständig für das Shopping-Center- Portfolio mit einer Gesamtmietfläche von rund 850.000 qm. In dieser Zeit erarbeitete er auch mehrere Revitalisierungskonzepte und setzte sie erfolgreich um.