Shopping Center: 2015 war ein sehr gutes Jahr

Experten sind sich nicht ganz einig – war nun 2015 ein Rekordjahr oder nicht? Makler wie CBRE, Colliers, BNP Paribas und JLL stellen fest, dass Investoren 2006, d. h. ein Jahr vor Ausbruch der Finanzkrise, noch mehr Geld in deutsche Läden gesteckt haben als im Jahr 2015. Fest steht aber auch, dass der Umsatz mit Handelsimmobilien im vergangenen Jahr etwa doppelt so hoch war wie 2014. Zu diesem außergewöhnlich hohen Umsatz trugen nicht zuletzt ausländische Investoren bei.

Laut einem Bericht der Zeitung „Die Welt“ von Anfang Januar legten Fonds, Pensionskassen und Versicherungen aus dem In- und Ausland in Deutschland allein in den ersten drei Quartalen 13 Mrd. Euro an. Mit 7,7 Mrd. Euro stammten rund 60 Prozent dieses Kapitals von ausländischen Investoren. In die Shopping-Center flossen mit 5,5 Mrd. Euro 44 Prozent des Transaktionsvolumens.

Dabei kam es zu einigen spektakulären Deals: Der französische Centerbetreiber Klépierre übernahm den niederländischen Mitbewerber Corio und damit auch dessen fünf deutsche Center. Canada Pension Plan übernahm für fast 400 Mio. Euro 46,1 Prozent der Anteile am Essener Centerbetreiber mfi, und zum Jahreswechsel wurde die Übernahme der Immobilien eines SEB-Fonds mit dem Shopping-Center Potsdamer Platz Arcaden durch den kanadischen Investor Brookfield und Südkoreas Staatsfonds für schätzungsweise 1,4 Mrd. Euro besiegelt.

Zusammengefasst sehen die Shopping-Center-Entwicklungen 2015 in Deutschland so aus:

• 13 neue Shopping-Center in einem Jahr waren mehr neue Center pro Jahr als in den vergangenen fünf Jahren.
• Allein neun dieser Neueröffnungen entfielen auf drei Centerbetreiber: ECE, IPH und HBB.
• Besonders viele, nämlich neun Neueröffnungen gab es in den süddeutschen Bundesländern, drei in Nordrhein-Westfalen und eine in Norddeutschland.
• Lediglich zwei Shopping-Center, nämlich das Forum Hanau und das Minto in Mönchengladbach, heben sich durch ihre Größe besonders hervor.
• Die Gesamtfläche stieg um 374.000 qm an, was einem Durchschnitt von knapp 28.800 qm pro Center entspricht (2014: 40.800 qm).
• Das Zauberwort lautet nach wie vor „Revitalisierung“.

Schlagzeilen machten in puncto Revitalisierung vor allem das Bero-Zentrum in Oberhausen, der neugestaltete Ruhr Park in Bochum und das Marstall-Center in Ludwigsburg, das zuvor lange Zeit „dahinvegetierte“ und in komplett neuer Aufmachung 2015 von der ECE neueröffnet wurde.

Das bevölkerungsreichste Bundesland NRW verzeichnete einmal mehr den größten Flächenwachstum in 2015 durch die Eröffnung von drei neuen Centern: Minto Mönchengladbach, Forum Gummersbach und Aquis Plaza Aachen. Architektonisch besonders auffallend sind die Werkstadt Limburg auf dem Gelände eines ehemaligen Ausbesserungswerks der Deutschen Bahn und das Forum Hanau.

Neben dem Forum Hanau und dem Minto sind als flächengrößte Neueröffnungen auf den nächsten Rängen die „30.000 qm +“-Center Aquis Plaza in Aachen, Glacis Galerie in Neu-Ulm.

Die EHI-Shopping-Center-Planungsliste weist ab dem 1.1.2016 insgesamt 30 Projekte aus. Ab 2017 sollen in den folgenden drei Jahren 25 großflächige Center entstehen (abgesehen vom Überseequartier in Hamburg), wobei auffallend viele Neueröffnungen in Baden-Württemberg (7) sowie Bayern und NRW (jeweils 6) geplant sind.

Umwidmung, Neuorientierung, Revitalisierung

Wie schon in den Vorjahren waren auch 2015 Aufkäufe und Übernahmen von älteren Centern oder Geschäftshäusern, die häufig seit vielen Jahren fast komplett leer standen, wieder ein Hauptthema, ebenso wie Umbauten und Flächenerweiterungen. Dabei kommt es manchmal auch zu Umwidmungen und Neuorientierungen, wie die Beispiele Pep Brehna oder Clemens Galerien Solingen zeigen, die zukünftig als Factory-Outlet-Center weiterbetrieben werden sollen.

Die EHI-Shopping-Center-Planungs- und Revitalisierungsliste beinhaltet nach wie vor ehemalige Standorte von Warenhäusern und SB-Warenhäusern, die in den nächsten Jahren häufig durch Zukauf von Flächen in der direkten Nachbarschaft zu Centern umgewandelt werden sollen. Aber auch Mixed-Use-Projekte stehen weiterhin auf dem Programm, bei denen neben Handelsgeschäften im Basement vor allem Büro- und Praxisflächen in den darüberliegenden Stockwerken geplant sind. Und natürlich gab es auch wieder eine größere Anzahl neuer kleinflächiger Center und Shopping-Center-ähnlicher Formate mit geringer Anzahl an Mieteinheiten und/oder einer Gesamtmietfläche unter 10.000 qm, die damit unterhalb der Größen-Definition des EHI liegen und so in den Statistiken keine Berücksichtigung finden.

Bei Centerbetreibern und -entwicklern stehen weiterhin Revitalisierungen im Vordergrund. Meist handelt es sich bei den zurzeit etwa 28 Centern um Objekte, die gegen Ende der 90er-Jahre oder zu Beginn des neuen Jahrhunderts realisiert wurden und dringend eine Anpassung an die veränderten Bedürfnisse benötigen.

476 Shopping-Center in Deutschland

Bis zum 1.1.2016 erfasste das EHI Retail Institute 476 großflächige Center mit einer Gesamtfläche von mehr als 15,3 Mio. qm, wobei es in der Statistik gegenüber 2014 wieder zu einigen Flächenbereinigungen kam. Hinzu kommen die 19 center-ähnlichen Objekte in deutschen Bahnhöfen und Flughäfen sowie 15 Factory-Outlet-Center.

Bei der standortbezogenen Betrachtung der in den vergangenen Jahren neueröffneten Center wird der hohe Stellenwert von City-Standorten deutlich. Von den 54 Centern, die in den Jahren 2010-2015 neu in die EHI-Statistik aufgenommen wurden, sind 45 und damit 83 Prozent der Lage „Innenstadt“ zuzuordnen. Elf Prozent entfallen auf den Standort „Stadtteil“ und nur sechs Prozent auf die Stadtrandlage bzw. grüne Wiese. Dieser Trend wurde 2015 mit einem Rekord untermauert: Zum ersten Mal gab es ausschließlich Center-Realisierungen in Innenstädten. Die in den Innenstädten gelegenen Einkaufsgalerien und -Arkaden sind allerdings kleiner geworden. Denn freier Raum für Verkaufsflächen von etwa 10.000 qm oder mehr steht immer seltener zur Verfügung.

Keine Standorte in Kleinstädten

Nachdem 2014 die Großstädte im Fokus standen, dominierten bei den neuen Center-Standorten 2015 wieder die mittelgroßen Kommunen mit 20.000-100.000 Einwohnern. Acht Center sind dieser Kategorie zuzuordnen, vier Shopping-Center entfallen auf die Kategorie „Großstadt“, lediglich das Forum Stein bei Nürnberg eröffnete in einer Kleinstadt.

Gerade in kleineren Städten sehen sich Händler mit rückläufigen Frequenzen konfrontiert. Die Kunden fahren hier eher in die Metropolen, wo große Center, Flagshipstores und neue Filialen eröffnen. Außerdem ist für die Kunden im ländlichen Raum das Online-Shopping attraktiv. Ansonsten bestätigt aber auch ein Blick in die Shopping-Center-Planungsliste für die nächsten Jahre: Bei Gemeinden unter 20.000 Einwohnern wird es normalerweise für die Developer uninteressant.

Jeweils sechs Immobilien der 13 in 2015 neueröffneten Shopping-Center sind den Mietflächen-Größenklassen 10.000-19.999 qm und 20.000-29.999 qm zuzuordnen. Nur ein Center – betrachtet man die reine Mietfläche – fällt in die Gruppe der Flächengrößten (40.000 qm und mehr).

Textiliten dominieren

In den neuen Shopping-Centern des letzten Jahres entstanden insgesamt rund 282.000 qm zusätzliche Mietfläche. Mit großem Abstand dominieren hier wieder die Bekleidungsanbieter als Mieter. Insgesamt 27 Labels sind fünfmal oder häufiger anzutreffen: VeroModa/Jack & Jones und dm führen die Liste an mit neun, gefolgt von Bijou Brigitte und Mc Paper mit acht Shops. Betrachtet man die Listen der von den Centerbetreibern aufgeführten Top 5-Magnetbetriebe, so wurden neben H&M – an der Spitze mit fünf Nennungen – auch Rewe als Lebensmittelanbieter sowie C&A, Mediamarkt und Kaufhaus Müller mehrfach erwähnt.

Auf sieben Bundesländer verteilt

Im Vergleich der einzelnen Bundesländer führt Nordrhein-Westfalen in der Gesamtbetrachtung sowohl hinsichtlich der Anzahl als auch der Fläche mit jeweils rund 17 Prozent die Liste an. Durch ebenfalls drei neue Standorte wuchs auch der Prozentanteil für Bayern auffällig. Jeweils zwei neue Center eröffneten in Baden-Württemberg und Hessen. Jeweils ein neues Center kam in Rheinland-Pfalz, Schleswig-Holstein und Niedersachsen hinzu.

Fotos (1): UR Germany
Grafiken (3): EHI

Weitere Informationen: www.ehi.org