Zufriedene Kunden trotz Umbau | stores+shops

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Baustellenlärm bleibt meistens nicht aus - auch wenn es das Shoppingvergnügen der Kunden mindert. (Foto: Fotolia/ALDECAstudio)

Zufriedene Kunden trotz Umbau

Baustellenlärm und -dreck mindern das Shoppingvergnügen für Kunden und erschweren den Mitarbeitern die Arbeit. Trotzdem lässt es sich häufig nicht vermeiden, dass Flächen während des laufenden Betriebs umgebaut werden müssen. Mit den richtigen Maßnahmen und einer detaillierten Projektplanung bleiben die Beeinträchtigungen so gering wie möglich.

Größere Umbaumaßnahmen im Einzelhandel, die bei laufendem Betrieb durchgeführt werden, sind eine Herausforderung für alle Beteiligten. Zum einen, weil der Publikumsverkehr auf jeder Baustelle die Anforderungen an Planung, Wegeführung und Sicherheitsvorkehrungen erhöht, und zum anderen, weil die Aufenthaltsqualität für die Kunden sowie auch die Arbeitsplatzqualität für die Mitarbeiter durch die Baumaßnahmen so wenig wie möglich beeinträchtigt werden dürfen. Wie kann gewährleistet werden, dass der Umbau für die betroffenen Händler so problemlos wie möglich abläuft?

Unabdingbar sind eine detaillierte Planung und vor allem eine reibungslose Kommunikation, die sicherstellt, dass alle Beteiligte nund Betroffenen immer über den Projektfortschritt informiert sind. Insbesondere bei Umbaumaßnahmen in großen Handelsimmobilien wie beispielsweise Shopping-Centern empfiehlt es sich, einen Generalunternehmer zu beauftragen. Auf Grundlage der vom Store- und Centermanagement umrissenen Grobplanung bringt sich der beauftragte Generalunternehmer ein, erfragt die Vorgaben von Bauherr und den beauftragten Bauunternehmen, trifft Absprachen mit den beteiligten Gewerken und erarbeitet einen detaillierten Ablaufplan mit allen erforderlichen Arbeitsschritten. Handelt es sich bei dem Projekt um ein gleichzeitiges Rollout in mehreren Centern, ist häufig ein vom Bauherr bestellter Projektsteuerer der wichtigste Ansprechpartner und tritt als Vermittler zwischen den ausführenden Unternehmen sowie Center und Storemanagement auf.

Zeit-Puffer einplanen

Da es bei komplexen Bauvorhaben immer wieder zu unvorhergesehenen Schwierigkeiten kommen kann, müssen in der Projektplanung sinnvoll dimensionierte Zeit-Puffer berücksichtigt werden, damit Verzögerungen bei einzelnen Projektschritten nicht sofort den Fertigstellungstermin gefährden. Wichtig ist zudem, alle am Bauvorhaben Beteiligten in die Planung einzubinden. Das bedeutet nicht nur, die einzelnen Gewerke auf die Einhaltung der für sie relevanten Termine zu verpflichten, sondern auch sicherzustellen, dass sie eine ausreichende Transparenz über das Gesamtprojekt haben und sich mit dem Bauvorhaben identifizieren. Der erste Schritt dorthin: Möglichst jeder hat stets Einblick in die Gesamtplanung, und die einzelnen beteiligten Dienstleister und Lieferanten nehmen sich gegenseitig wahr und gehen wertschätzend miteinander um.

Klare Sicherheitsregeln sind wichtig. (Foto: ISG)

Klare Sicherheitsregeln sind wichtig. (Foto: ISG)

Ein wesentlicher Erfolgsfaktor ist außerdem, dass die Vorgaben des Centermanagements eingehalten werden. Gerade bei Shopping-Centern mit starkem Publikumsverkehr sind diese verständlicherweise strikt. Hierunter fallen beispielsweise die Regelung der Strom- und Wasserzufuhr für die Baustelle, die Anschlüsse für Klimageräte, die Abschaltung der Rauchmelder und generell alle Maßnahmen zur Gewährleistung des Brandschutzes. Auch bezüglich der Baustellenlogistik gibt es in der Regel strenge Vorgaben. Das gilt insbesondere für festgelegte Arbeits- und auch Anlieferzeiten oder den Zugang zur Baustelle. Material und Bauschutt dürfen dann zum Beispiel nur in einem engen Zeitkorridor außerhalb der Publikumszeiten angeliefert und abtransportiert werden.

Noch schwieriger wird es, wenn die Anlieferwege innerhalb des Centers normalerweise nur für Fußgänger zugängig sind. Darüber hinaus müssen störende Arbeiten während des Publikumsverkehrs möglichst vermieden und in vordefinierte Zeitfenster zum Beispiel außerhalb der Öffnungszeiten gelegt werden. Die dabei für die meisten Bauarbeiten unerlässlichen Staubschutzwände werden meistens durch das Centermanagement gestellt. Gleiches gilt für den Wachschutz. Letzteres bedeutet, dass die Zugänge zur Baustelle und Anmeldevorgaben beim Sicherheitsdienst (z. B. Ausstellung von Ausweisen) für alle verständlich geregelt werden müssen. Der Schutz von Böden und Belägen, um Beschädigungen und damit unnötige Kosten und Ärger zu vermeiden, ist ein weiterer Aspekt, der bei der Planung rechtzeitig berücksichtigt werden muss.

Ordnung halten

Auch wenn es banal klingt: Das A und O für eine gut funktionierende Baustelle ist Ordnung. Laufwege müssen freigehalten, Materialien und Werkzeuge weggeräumt und ordnungsgemäß gesichert werden. Dabei geht es nicht nur um Ästhetik und Aufenthaltsqualität: Unordnung stört den Ablauf auf der Baustelle und erhöht das Unfall- und Verletzungsrisiko für die am Bau Beteiligten genauso wie für Besucher und Mitarbeiter.

Bauen bei laufendem Betrieb

Tipps für einen reibungslosen Ablauf

  • „Reden ist Gold“: frühzeitige, umfassende Abstimmung mit Center- und Storemanagement sowie mit den Gewerken; außerdem: Passanten und Anwohner proaktiv informieren.
  • Den Ablaufplan detailliert gestalten und Puffer einplanen, um flexibel reagieren zu können.
  • Für laute und störende Arbeiten Zeitfenster außerhalb der Publikumszeiten definieren.
  • Identifikation mit dem Projekt schaffen und bei allen Beteiligten das Gemeinschaftsgefühlstärken. Einrichtung eines gemeinsamen Projektverteilers, sodass alle immer auf dem gleichenStand sind.
  • Ordnung auf der Baustelle einhalten, um das Unfallrisiko zu reduzieren.
  • Böden und Beläge schützen und Staubschutzwände aufstellen.

Quelle: ISG

Was das für die Praxis bedeutet, soll anhand des folgenden Beispiels verdeutlicht werden: In einem Münchener Einkaufszentrum sollten während des laufenden Betriebs zwei Rolltreppen ausgetauscht werden, die vom Außenbereich direkt in das Center führen. Um die Auswirkungen des Bauvorhabens sowohl auf die Center-Kunden als auch auf die Fußgänger im öffentlichen Raum möglichst gering zu halten, stellte das Centermanagement verschärfte Anforderungenan die Baustellenlogistik und die Organisation der Arbeitsschritte. So durften während der Öffnungszeiten nur geräuscharme Arbeitsschritte wie die Verlegung von Anschlüssen oder Schraubarbeiten durchgeführt werden. Laute und störende Arbeiten wie der Austausch der Rolltreppen mussten in den Nacht- und Morgenstunden erledigt werden. Dieses Vorgehen war umso wichtiger, da die Rolltreppen in einer Buchhandlung endeten und deshalb besonders umfassende Vorkehrungen zum Schutz vor Staub und Verschmutzungen getroffen werden mussten. Trotz dieser hohen Anforderungen, die auch restriktive Vorgaben zu den Anlieferzeiten beinhalteten, konnte der Austausch der Rolltreppen inklusive TÜV-Abnahme dank der detaillierten und professionellen Planung innerhalb von zehn Tagen realisiert werden.

Die Autorin ist Construction Manager beider ISG Deutschland GmbH.

Weitere Informationen: redaktion@ehi.org

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