Wenn sich die bisher vorliegenden Meldungen zu den Planungen bestätigen, dürfte die Gesamtzahl bis Ende 2019 noch auf 489 Center steigen. Für die folgenden Jahre liegen dem EHI (zum Beginn des zweiten Quartals 2019) 19 Meldungen über weitere Shopping-Center-Planungen vor.

Aufteilung der 483 Shopping-Center nach Standort (Stand 01.01.2019)

Aufteilung der 483 Shopping-Center nach Standort (Stand 01.01.2019)
Foto: EHI

Woran liegt es, dass sich die Shopping-Center-Entwickler in letzter Zeit eher zurückhalten, wenn es um die Realisierung weiterer Shopping-Center in den Innenstädten der Republik nach altbewährtem Muster geht? Es gibt nicht mehr so viele attraktive Standorte wie in der Vergangenheit, wird wohl die erste Antwort auf diese Frage sein. Danach folgt aber oft der Punkt: Wichtig ist das richtige Angebotskonzept am richtigen Standort.

Über einen sehr langen Zeitraum hinweg galt die Modebranche als das Rückgrat der Center-Industrie. Die richtigen, klingenden Namen mussten es sein – und schon war der Erfolg des Centers so gut wie sicher. Heute aber denken die Textilhändler angesichts des stark wachsenden Online-Handels über ihre Standort-Strategien genauer nach, und das betrifft auch die Flächenanmietungen in Shopping-Centern. Zudem lassen Meldungen wie: „In München schließt H&M zwei Läden in der Toplage“, oder: „Das Modehaus K&L macht 14 Filialen dicht“, oder: „Der einstige Expansions- Champion Gerry Weber meldet Insolvenz an“ nur die eine Schlussfolgerung zu: Im stationären Modehandel geht es rund.

Highcross-Shopping-Center in Leicester/Großbritannien

Highcross-Shopping-Center in Leicester/Großbritannien
Foto: ICSC

Customer Experience – so lautete auch schon früher das Zauberwort für Erfolg. Mit Erlebnissen für die Besucher soll die Attraktivität im Center gesteigert werden, und hierbei bietet sich die Gastronomie an, sie soll die Einkaufszentrenretten. Deshalb ersetzen die Vermieter heute die Textiler oft durch gastronomische Einrichtungen. Die Wachstumsraten und der Flächenhunger insbesondere der Systemgastronomen legen diese Lösung nahe, stieg doch der Umsatz in dieser Branche in den letzten Jahren deutlich schneller als im Einzelhandel. Hier ist auch noch einmal ein interessanter Synergieeffekt hervorzuheben: Kunden, die während eines Center-Besuchs etwas essen, tätigen mehr Transaktionen als „Nicht-Esser“. Sie bleiben außerdem 35 Minuten länger im Center und geben 12 Prozent mehr aus.

Doch den Gastronomie-Anteil einfach mal eben erhöhen, überall dort, wo das Center nicht gut läuft, ist nicht immer ganz so einfach, stellte auch André Stromeyer, Geschäftsführer von HBB Gewerbebau und HBB Centermanagement fest: So seien Vorrichtungen für die Absaugung oder der teilweise hohe Stromverbrauch nicht immer problemlos. Die Systemgastronomen heben bei ihren Verhandlungen mit den Center-Betreibern häufig hervor, dass sie Flächen benötigen, die einen Zugang nach außen haben, um auch nach Centerschluss und an Sonntagen öffnen zu können.

Allheilmittel „Quartier“

Neben der Gastronomie dienen auch die Nutzungsbereiche Büros, Wohnungen und Hotels zusammen dem neuesten „Allheilmittel“: dem Quartier der „Rettung“ des Centers. In Deutschland gibt es derzeit eine Vielzahl von Quartier-Entwicklungen, die im Fokus des Interesses der Projektentwickler stehen, wobei der Sektor Retail teilweise sogar eine untergeordnete Rolle spielt. Und selbstverständlich darf das Schlüsselwort für den Erfolg schlechthin nicht fehlen: Refurbishment.

Längst ist sich die Branche einig: Wenn es um das reine Shopping geht, kann das Center-Geschäft mit dem Online-Handel kaum mithalten. Der stationäre Handel muss mit anderen Inhalten punkten: Eine attraktive Architektur, Wohlfühl-Atmosphäre und Aufenthaltsqualität sind gefragt.

Nachdem das EHI Retail Institute bis ungefähr 2010 zum Thema Shopping-Center-Entwicklung in Deutschland meist euphorisch berichtete, dass die Zahl der Neueröffnungen stetig weiter anstieg, ist insbesondere in den letzten 3-4 Jahren eine deutliche Zurückhaltung bei der Entwicklung zu konstatieren. Zusammengefasst sieht die Entwicklung in Deutschland für 2018 so aus: 4 neue Shopping-Center kamen bis zum Jahresende hinzu. 2 Neueröffnungen entfielen jeweils auf Berlin und auf Bayern.

Die Gesamtfläche dieser 4 neuen Center umfasst 130.500 qm, was einem Durchschnitt von 32.600 qm pro Center entspricht – allerdings schlägt hier vor allem das Schultheiss Quartier in Berlin mit 53.500 qm zu Buche. In Bayern entstand 2018 das erste neue Center: Im April 2018 öffnete das von Nu-veen Real Estate entwickelte Forettle Center in Kaufbeuren seine Pforten. Das Center-Management wird von MEC Metro-ECE Centermanagement wahrgenommen. Im Oktober folgte in Höchstadt an der Aisch in der Metropolregion Nürnberg mit dem Aisch-Park Center ein Nahversorgungs-Center, das von RME Retail Management Expertise gemanagt wird.

Center-Eldorado Berlin

In Moabit und Friedrichshain entstanden in der zweiten Jahreshälfte kurz hintereinander mit dem Schultheiss Quartier und der East Side Mall zwei neue Center in Berlin, womit all diejenigen eines Besseren belehrt wurden, die annahmen, dass kaum noch weitere Center-Entwicklungen in der Hauptstadt möglich seien. Mittlerweile werden in Berlin 42 großflächige Center (fast 9 %) mit einer Gesamtfläche von über 1,5 Mio. qm (9,8 %) betrieben. Wenn es beim jetzigen Stand bleibt, wird es bis zum Ende des laufenden Kalenderjahres 2019 für dieses Jahr insgesamt 6 neue Center-Realisierungen in Deutschland geben.

Wie unsicher es auf diesem Handelsimmobiliensektor zugeht, zeigt die Tatsache, dass die ursprünglich kommunizierte Zahl deutlich reduziert wurde – Eröffnungsdaten wurden auf 2020 oder auf noch später verschoben. Die EHI-Shopping-Center-Planungsliste weist für die Zeit ab dem 1.1.2019 insgesamt 25 Projekte aus. Sollten die Ankündigungen Realität werden, werden 2020 12 neue Center entstehen – eine Zahl, die man wohl in der nächsten Zeit noch hinterfragen wird.

Auffallend viele neue Center sind in den kommenden Jahren in Bayern und in Baden-Württemberg (jeweils 7) sowie in Nordrhein-Westfalen (6) geplant. Die Liste der vom EHI erfassten Center, die in den kommenden Monaten und Jahren für Umstrukturierungen, Modernisierungen oder Erweiterungen anstehen, wird laufend um weitere Immobilien ergänzt.

Shopping-Center-Planungen 2019 in PLZ-Reihenfolge (Stand April 2019)

Shopping-Center-Planungen 2019 in PLZ-Reihenfolge (Stand April 2019)
Foto: EHI

Manche Projekte haben dabei nach der Fertigstellung ein völlig anderes Aussehen und mit dem ursprünglichen Center nichts mehr gemeinsam. Oft aber erreichen das EHI in jüngster Zeit auch Nachrichten über Shopping-Center der ersten Generation, das heißt Center, die Ende der 1960er-Jahre als erste „Konsumtempel“ in Deutschland entstanden und jetzt vor ihrem 50-jährigen Jubiläum stehen. Die Vorbereitungen zu diesem festlichen Anlass gehen dabei meist einher mit Refurbishment-Maßnahmen. Hervorzuheben ist, dass sich auch weiterhin unter den Revitalisierungsmaßnahmen eine große Anzahl von innerstädtischen Centern befindet. Und auch die Center in der Hauptstadt werden attraktiver gestaltet – hier sollen allein 6 Center in den nächsten zwei Jahren wesentlich umgestaltet werden.

Ehemalige Warenhäuser

Sowohl die EHI-Shopping-Center-Planungs- als auch die Revitalisierungsliste beinhalten weiterhin ehemalige Standorte von Warenhäusern und SB-Warenhäusern, die in den nächsten Jahren häufig durch Zukauf von Flächen in der direkten Nachbarschaft zu Centern umgewandelt werden sollen. Außerdem gab es auch 2018 wieder Eröffnungen von kleineren Centern unter 10.000 qm, die damit unterhalb der Größen-Definition des EHI liegen und so in den Statistiken keine Berücksichtigung finden.

Bis zum 1.1.2019 erfasste das EHI Retail Institute 483 großflächige Center mit einer Gesamtfläche von rund 15,6 Mio. qm, wobei es in der Statistik gegenüber 2017 zu einigen Flächenbereinigungen kam. Hinzu kommen die 19 Center-ähnlichen Objekte in deutschen Bahnhöfen und Flughäfen sowie 16 als Factory-Outlet-Center eingestufte Objekte. 232 und damit fast die Hälfte aller großflächigen Shopping-Center in Deutschland haben ihren Standort in der Innenstadt.

Im Vergleich der Bundesländer führt Nordrhein-Westfalen sowohl hinsichtlich der Anzahl (81) als auch der Fläche nach wie vor mit jeweils rund 17 Prozent die Liste an. Auf den nächsten Rängen folgen Bayern und Baden-Württemberg mit 54 bzw. 45 Centern. Bei der Standortbetrachtung wird auch bei den Neueröffnungen der letzten Jahre der hohe Stellenwert der Innenstadt untermauert.

Weitere Informationen: Rainer Pittroff/pittroff@ehi.org